http://www.banbkk.net
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com 
 หน้าแรก  ทรัพย์ฝากขาย/เข่า  ข่าวสารอสังหา  ประกาศฟรี
ค้นหา  ประเภทการค้นหา   
Menu
หน้าแรก
อสังหาริมทรัพย์
ข่าวบ้าน และที่ดิน
ลงประกาศฟรี
ขายบ้านเดี่ยว
ขายที่ดิน
ขายคอนโดมิเนียม
คอนโดให้เช่า
ขายทาวน์เฮ้าส์
ขายอาคารพาณิชย์
ขายอาคารสำนักงาน
บ้านให้เช่า
อสังหาริมทรัยพ์เพื่อลงทุน
อสังหาริมทรัพย์ จ.เชียงใหม่
 

ทำอย่างไรจึงจะได้ “ อนุมัติ ” สินเชื่อเงินกู้

ทำอย่างไรจึงจะได้ “ อนุมัติ ” สินเชื่อเงินกู้

            เมื่อคุณเดินเข้ามากู้เงินคุณรู้หรือเปล่าว่าเขาจะดูอะไรจากคุณบ้าง 

            โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะอาศัยหลักการพิจารณาให้สินเชื่อบ้านที่แทบไม่ต่างกันเลย 

คือพิจารณาว่าผู้กูมีจำนวน  “ เงินรายได้ ”  ที่จะชำระหนี้ได้โดยสม่ำเสมอ  ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่ 

และธนาคารจะต้องมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าคุ้มหนี้จำนองเป็น  “ หลักประกัน ”  เพื่อว่าในกรณีผู้กู้ไม่สามารถ 

ชำระหนี้ได้ก็สามารถบังคับเอาจากหลักประกันได้   

            เหล่านี้ล้วนเป็น  “ หัวใจสำคัญ ” ของการกู้เงินทั้งสิ้น 

            ทั้งนี้  แบงค์มักพิจารณาให้กู้ประมาณ 20-30 เท่าของรายได้  หรือประมาณสองเท่าครึ่งของรายได้ต่อปี  แต่หากเป็นข้าราชการ  พนังงานรัฐวิสาหกิจ  หรือลูกจ้างบริษัทเอกชนที่มีกิจการมั่นคง  ก็อาจได้รับการอนุมัติเงินกู้สูงถึง 30 เท่าของเงินเดือน 

            อีกหนึ่งองค์ประกอบที่สำคัญคือ  “ หลักประกัน ”  โดยจะมีการพิจารณา 2 ประเด็นหลักคือ 

“ ความเหมาะสม ”  และ “ มูลค่า ”  ของหลักประกันที่จะต้องสูงกว่าวงเงินกู้มากพอสมควร  ( ทั้งใน

ปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต )  เพื่อว่าหากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้  ธนาคารอาจจำเป็นต้องบังคับจำนอง  เพื่อขายทอดตลาดเพื่อให้ได้เงินพอที่จะคุ้มหนี้ที่มีอยู่กับธนาคาร  ส่วนใหญ่แล้วก็จะเอาบ้านคุณ

นั่นแหล่ะมาค้ำประกัน

            นอกจากนี้  แบงค์ย่อมต้องการรู้ว่าคุณแบกภาระหนี้สินอื่นๆอาทิ  หนี้บัตรเครดิตหรือไม่  และคุณมีทรัพย์สินอื่นๆ  อย่างเช่นกองทุนรวมหรือทรัพย์สินอื่นๆ  เช่นรถยนต์หรือไม่  ก็จะถูกนำมาพิจารณาในการกำหนดวงเงินทั้งสิ้น

            อย่าลืมว่าหลักฐานและเอกสารที่เตรียมไว้เรียบร้อย  จะช่วยลดความยุ่งยากลงได้มาก

            เมื่อ  “ ทำการบ้าน ” มาอย่างดี  เก็บหอมรอมริบจจนได้เงินดาวน์  และเลือกหาบ้านที่ถูกใจ  ฉละธนาคารที่ถูกใจได้แล้ว   การซื้อบ้านก็ไม่ใช่เรื่องยากสำหรับคุณอีกต่อไป

            ขอให้คุณโชคดี  มีครอบครัวที่อบอุ่นอยู่ภายใน  “ บ้านในฝัน ”  ให้สมกับที่รอคอยมาทั้งชีวิต

ผ่อนค่างวดบ้านเท่าไหร่ไม่หนักเกินไป      

            ซื้อบ้านเป็นเรื่องดีแน่  ยิ่งซื้อบ้านในช่วงเวลาที่ภววิสัยรอบด้านเออำนวย  ทั้งราคาถูก  ดอกเบี้ย

ต่ำยิ่งน่าสนใจ

            ทำอย่างไนก็ตาม  การซื้อบ้านใช่จะมองจากภววิสัยภายนอกเท่านั้น  แต่ยังต้องประเมิณ

“ กำลัง ”  ของตัวคุณเองด้วยว่า  คุณพร้อมที่จะแบกภาระอันยาวนาน  จากการก่อหนี้ที่มีอายุ15-20 ปี

( หรืออาจจะมากกว่านั้น ) หรือยัง

          เพื่อให้การซื้อบ้านไม่เป็นภาระมากจนเกินไป  ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน  จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องประเมิณกำลังของตัวเองก่อน

            “ ประเมิณกำลัง ” หมายถึง การเพ่งพินิจพิจารณาถึงรายได้ของตนเอง  และครอบครัวว่าอยู่ในระดับใด  มีความสามารถในการผ่อนชำระได้มากน้อยเพียงใด

            ในเรื่องนี้มีหลักเกณฑ์ในการคิดคร่าวอย่างคร่าวๆว่า  ราคาบ้านที่จะซื้อไม่ควรเกิน 30 เท่าของรายได้ต่อเดือนของครอบครัว

          นอกจากนั้น  ค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านรายเดือนก็ไม่ควรเกินกว่า 25-30 %  ของรายได้ต่อเดือนอีกด้วย  เพราะว่าเราต้องจัดสรรรายได้ที่ได้ในแต่ละเดือนเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายอื่นๆ

          ตัวอย่างเช่น  ปัจจุบัน  รายได้ของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 40,000 บาท ต่อเดือน  ดังนั้น  ราคาบ้านที่ควรตัดสินใจซื้อก็ไม่ควรเกินกว่า 1.2 ล้านบาท  ซึ่งทำให้อัตราการผ่อนชำระก็ไม่ควรเกินเดือนละ

12,000 บาท

            อัตราส่วนนี้ไม่ใช่เรื่องแน่นอนตายตัวเสียทีเดียว  ถ้าเข้าไปใช้เครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้านตาม

เวปไซด์ของแบงค์หรือไฟแนนซ์  อาจจะเห็นว่าโปรแกรมของบางแห่งเปิดทางให้ผู้กู้ผ่อนชำระในอัตราส่วนที่สูงถึง 40 % ของรายได้ต่อเดือน

            ผ่อนมากไปหรือน้อยไป  คงไม่มีใครตอบได้เท่าตัวคุณเอง  ซึ่งรู้ว่าเงื่อนไขทางการเงินของตัวเองเป็นอย่างไร  มีค่าใช้จ่ายต่อเดือนอย่างไร

            ข้อแนะนำก็คือ  เมื่อเห็นเงื่อนไขการปล่อยกู้ของแบงค์  หรือไฟแนนซ์เปิดกว้างอย่างนี้  อย่ากระโจนใส่อย่างทันทีทันควัน  เพราะถึงแม้ “ ภววิสัน ”  จะสำคัญ  แต่ “ อัตวิสัย ” ของตัวเองย่อมสำคัญกว่า

ถ้าไม่อยากเผชิญปัญหาในภายหลัง 

“ รีไฟแนนซ์ ”  ดีไหม

            การกู้เงินซื้อบ้านเป็นภาระหนัก  และยาว 15-30 ปี ในช่วงระยะเวลาหนึ่งของลูกหนี้อาจจะพบกับภาวะดอกเบี้ยสูง  ก็อาจจะต้องเริ่มคิดถึงการรีไฟแนนซ์หนีดอกเบี้ยแพงไปใช้ดอกเบี้ยถูกหรือไม่

            คำว่ารีไฟแนนซ์ ( Refinance )  หมายถึง  การที่ลูกหนี้ขอโอนย้ายจากหนี้จากเจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินแห่งหนึ่งเพื่อไปเป็นลูกหนี้ของเจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินรายใหม่

            พูดฟังกันง่ายๆ  ก็คือ  ลูกหนี้ไปขอกู้เงินจากเจ้าหนี้รายใหม่มาจ่ายคืนปิดบัญชีกับเจ้าหนี้รายเก่า  หรือเป็นการโยกหนี้จากที่เก่าไปยังที่ใหม่นั่นเอง

          คำถามต่อมาก็คือ  แล้วทำไมลูกหนี้ต้องรีไฟแนนซ์ให้วุ่นวาย

            เหตุผลสำคัญที่ลูกหนี้ส่วนใหญ่นิยมขอรีไฟแนนซ์กันก็คือ

            1.ลูกหนี้ต้องการโยกหนี้ไปยังสถาบันการเงินที่ให้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า  เนื่องจากภาวะอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดของแต่ละช่วงเวลาอาจแตกต่างกันมาก  เช่น  ลูกหนี้ไปขอกู้เงินแบงค์ในช่วงที่ดอกเบี้ยกำลังแพงสุดๆ  แต่ในช่วงต่อมาดอกเบี้ยในท้องตลาดลดต่ำลงมามาก  ทำให้ลูกหนี้มีโอกาสลดภาระการผ่อนหนี้หมดเร็วขึ้น  หรือผ่อนชำระค่างวดในแต่ละเดือนลงได้  เช่น  จ่ายค่างวดเท่าเดิมแต่ผ่อนหนี้หมดเร็วขึ้น  หรือผ่อนชำระค่างวดในแต่ละเดือนน้อยลงแต่จ่ายหนี้คืนหมดในระยะเวลาเท่าเดิม

            2.มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลูกหนี้นำไปใช้เป็นหลักประกันในการขอกู้  ได้ปรับตัวสูงขึ้นกว่าเดิมมาก   ทำให้ลูกหนี้มีโอกาสที่จะได้รับการพิจารณาปรับวงเงินกู้ให้สูงขึ้น  สาเหตุเพราะเงื่อนไขหนึ่งในการปล่อยกู้ของแบงค์ก็คือ  ลูกหนี้จะกู้ได้ไม่เกินสัดส่วนของวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่กำหนด  เช่น  หลักประกันมีมูลค่า 1 ล้านบาท  แบงค์ทั่วไปคงให้กู้ได้ไม่เกิน  750,000-800,000 บาท  หรือคิดเป็นสัดส่วน

วงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ 75-80 % เมื่อราคาตลาดของหลักประกันเพิ่มสูงขึ้นก็จะทำให้แบงค์สามารถ

พิจารณาปรับวงเงินกู้ให้สูงขึ้นได้อีก

            3.เมื่อลูกหนี้ขอกู้เงินแบงค์และได้ผ่อนชำระหนี้ไปสักระยะหนึ่งแล้ว  อาจมีความต้องการหรือความจำเป็นที่จะต้องใช้เงินอีกก้อนหนึ่ง  แม้ว่ายอดหนี้คงค้างอาจจะลดต่ำกว่าวงเงินกู้แล้วก็ตาม  แต่โดยปกติ

แบงค์จะไม่อนุญาตให้ลูกหนี้เบิกวงเงินกู้เพิ่ม  แม้ว่ายอดหนี้ล่าสุดจะต่ำกว่าวงเงินที่ได้รับอนุญาตก็ตามทางออกหนึ่งที่ลูกหนี้ทำได้  ก็คือ  การขอรีไฟแนนซ์  โดยขอปรับเพิ่มวงเงินกู้เสียเลยในคราวเดียวกัน

            4.ลูกหนี้รู้สึกไม่พอใจกับบริการที่ได้รับจากสถาบันการเงิน  หรือรู้สึกไม่มั่นใจว่าสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้จะมั่นคงอยู่จนครบกำหนดชำระคืนหนี้  ก็อาจตัดสินใจขอรีไฟแนนซ์ก็ได้  แม้ว่าเหตุผลข้อนี้

อาจะฟังดูขัดกับความรู้สึกอยู่บ้างก็ตาม  เพราะหากเราต้องการจะฝากเงินก็ต้องเลือกที่มั่นคงไว้ใจได้

แต่ถ้าเรากู้เงินก็ไม่ต้องไปสนใจในประเด็นความมั่นคงนัก  เพราะได้เงินกู้เงินของเขามาแล้ว  หากทว่าลูกหนี้หลายคนมองว่า  ถ้าเจ้าหนี้ไม่มั่นคงอาจถูกซื้อกิจการ  หรือถูกทางการเข้าแทรกแซงในอนาคต

ทำให้มีความยุ่งยากเพิ่มขึ้น  หากเรานำเงินไปขอไถ่หนี้และนำหลักประกันกลับคืนมาก็ได้

            5.ลูกหนี้อาจมีประวัติการผ่อนชำระหนี้กับเจ้าหนี้รายเดิมไม่ค่อยดีนัก  พอถูกเร่งรัดจ่ายหนี้มากๆก็อาจชักรำคาญ  เจ้าหนี้บางรายก็อาจเล่นแรงถือโอกาสปรับดอกเบี้ยหรือคิดค่าปรับเพิ่มเติมจากเงื่อนไขเดิม

เป็นการลงโทษ  เลยถือโอกาสรีไฟแนนซ์ชุบตัวกลายเป็นลูกหนี้ประวัติปกติของเจ้าหนี้รายใหม่เป็นต้น

            คำถามที่ว่า  ควรจะรีไฟแนนซ์หรือไม่  เป็นคำถามที่ตอบได้ไม่ง่าย  เพราะประเด็นสำคัญของคำตอบอยู่ที่  เงื่อนไขที่ว่าดอกเบี้ยต่ำที่ว่า  จริงๆแล้วต่ำสักขนาดไหน  และมีเงื่อนไขการรีไฟแนซ์อย่างไร

            และที่ลืมไม่ได้ก็คือ  การขอรีไฟแนนซ์มักจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหลายเรื่องด้วยกัน  เช่น  ค่าใช้จ่ายในการขอปิดบัญชีกับเจ้าหนี้เดิมก่อนกำหนด  ค่าใช้จ่ายในการประเมิณราคาหลักประกันของเจ้าหนี้

รายใหม่  ค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์  ค่านิติกรรม  และการจดจำนองใหม่

            หลังจากที่พูดกันถึงมูลเหตุจูงใจของลูกหนี้ที่ตัดสินใจโยกหนี้จากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง  ซึ่งโดยเหตุผลของลูกหนี้ส่วนใหญ่แล้ว  ก็คือ  ต้องการรีไฟแนนซ์ไปยังสถาบันการเงินที่มี  “ ต้นทุน ”  หรือคิดอัตราดอกเบี้ยจากลูกหนี้ในระดับที่ต่ำกว่า

            คำถามต่อมาก็คือ  ควรรีไฟแนนซ์ดีหรือไม่     

            ในมุมมองของผู้บริโภค  ตามหลักการก็ต้องบอกว่า  การทำรีไฟแนนซ์มีข้อดี  โดยเฉพาะอย่างยิ่ง

หากต้นทุนค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์  “ บวก ”  กับเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่  “ เมื่อคิดตลอดอายุการผ่อนชำระหนี้ ”  รวมกันแล้วคิดเป็นต้นทุนที่ “ ต่ำกว่า ”  เงื่อนไขเงินกู้เดิมที่ได้รับอยู่ “ อย่างมีนัยสำคัญ ” 

            1.เราต้องนำต้นทุนค่าธรรมเนียมต่างๆ  ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์  ค่าปรับกรณีปิดบัญชีก่อนกำหนดค่าประเมินหลักประกันใหม่  ค่านิติกรรม ค่าจดจำนอง  คำนวณเป็นต้นทุนเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบด้วย

            และที่ลืมเสียไม่ได้ก็คือ  ต้องดูอัตราดอกเบี้ยที่จะถูกเรียกเก็บให้ดี  เพราะอัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าที่รีไฟแนนซ์มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสำหรับกรณีการกู้ซื้อใหม่  อย่าเผลอไปเอาตัวเลขอัตราดอกเบี้ยผิดมาใช้  จะทำให้ตัดสินใจพลาดได้

            2.เวลาพิจารณาเรื่องอัตราดอกเบี้ย  ต้องดูกันในระยะเวลาที่นานพอสมควร ( ขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการผ่อนชำระคืนหนี้ )  ถ้าจะให้ดีต้องดูกันโดยเอาเฉพาะอัตราดอกเบี้ยในปีแรกๆ

            อีกประเด็นหนึ่งที่ต้องระมัดระวังก็คือ  กรณีใช้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ต้องประเมิณด้วยว่า

ขณะนี้  เป็นช่วงดอกเบี้ยขาลงต่ำสุดแล้ว  น่าจะมีโอกาสปรับตัวเป็นขาขึ้นในไม่ช้า  หรือเป็นช่วงที่กำลังปรับตัวเป็นขาลงอยู่  เพราะถ้าเข้าผิดจังหวะก็อาจน้ำตาตกในได้เหมือนกัน

            ถ้าหากเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวอิงอัตรา  MLR  ก็ต้องดูด้วยว่าจะบวกเพิ่มจาก MLR

กี่เปอร์เซ็นต์  ยิ่งสูงมากเราก็ยิ่งต้องจ่ายแพงขึ้น

            เท่านั้นยังไม่พอ  ควรดูด้วยว่า  MLR  ของแบงค์นั้นสูงกว่าชาวบ้านเขาหรือเปล่า  ไม่ใช่บอกว่า

เพียงแค่ MLR  แต่อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงกลับสูงกว่าของคนอื่นตั้ง 1 % หรือไม่

            3.แม้ว่าจะเปรียบเทียบกันแล้วว่าที่ใหม่มีต้นทุนโดยรวมที่ต่ำกว่า  แต่ถ้าหากเป็นส่วนต่างเพียงเล็กน้อย  จนไม่มีนัยสำคัญ  ( เห็นตัวเลขแล้ว  จิตใจไม่หวั่นไหว )  ขอแนะนำว่าอยู่เฉยๆดีกว่า  จะได้ไม่ต้องยุ่งยากวุ่นวายให้เปลืองสมองเปลืองเวลาทำงาน

จาก ลาก่อนความจน วางแผนรวย

Tags :

 
 หน้าแรก  อสังหาริมทรัพย์  ประกาศฟรี  ข่าวบ้าน และที่ดิน
By Plus Estate Co., Ltd..  
Copyright 2005-2017 All rights reserved.
view